上海京生电器有限公司

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上海京生电器有限公司生产制造包塑软管,包塑金属软管,不锈钢软管,不锈钢包塑软管,尼龙塑料波纹管
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2022年上海楼市预判

  发布于 2022-01-25  

  上海的内容有点多,今天就单独发上海的吧。上海最近的这轮牛市,始于2020年初,到2021年6月见顶。我记得2019年开始,我就告诉大家这一轮见底了,可以上车了,当时的市场跟现在一样,看空情绪非常浓。

  上海的走势跟我的判断基本是一致的。我记得很多老粉都给我留言,说从2019年到2020年陆陆续续上车了。

  这个节奏还是挺好的,省了不少钱。去年初做上海预测的时候,我预判,上半年会惯性上涨,下半年才会正式进入调整期。

  我回顾了下,2021上海楼市也是一个前高后低的节奏,因为大涨后的政策一定会想办法抑制市场。2021年上海政策出台也非常多,各种限购补丁,但补的并不狠。

  真正伤及要害的手段,只有1月份对二手房增值税2改5,直接增加购房成本,导致1月份的成交量成为全年最高,后面慢慢下滑,但上半年的房价还是在上涨中。

  真正进入调整是从下半年,房贷利率上升,贷款收紧,还有七八月的核验价政策。首付3.5成可能直接变6成,所以很多人买不起房子了。

  但我没想到上海的三价就低政策很快就开始少部分放松了!四季度成交又回暖。2022年会怎么样?我们先了解楼市的基本面,最后再做出市场预判。

  市场行情一、二手房2021年二手房成交28.1万套,同比少了2万套,主要是上半年成交多。套均331万元。

  下半年二手房核验三价取低后,二手房成交确实是立马受挫,八九月成交量都跌破了2万套这个阳春线。

  一些老破旧学q房跌的最多,大家最熟悉的学q房,比如闵行高兴花园、浦东潍坊、梅园等等优质板块,价格直跌20%以上。但10月市场利好出现后,成交就开始逐渐反弹,12月还迎来了翘尾行情,价格也开始稳定,只是还没有达到上海的2万套阳春线。

  经过第四季度的消化,现在上海二手房的库存量又很低了,贝壳地图上只有12299套,消化周期还不到一个月。很多人都很迷茫,才调整半年时间,这到底是见底反弹,开启新一波上涨周期呢,还是回光返照?我敢肯定的说,2022回暖小阳春是会有的,但不可能再有过去两年的行情了。香港龙头报玄机字

  二、新房2021年上海新房供应共计800万平米,8.8万套。成交1050万平,套数9.2万套,同比增长22%。虽然去年依然是有点供不应求,但去年土地卖的多,今年可以回到正常的供给水平。上海只要回到8-10万套新房供给的话,市场的供需就会逐渐平衡。所以我相信后面两年,上海新房不会出现短缺的问题。

  政策变化按道理,二手房核验价去杠杆上海也会步深圳的后尘,市场博弈半年后,会跌的信心全无。但上海仅仅跌了3个月,四季度成交就回暖了,这是为什么呢?反弹原因,就是政策发生变化了。一方面主要是跟部分二手房核验价上调有关系,特别是之前打压严重的学q房上调最多。

  这就意味着贷款比例增加了,学q房本来户型小,总价就不高,如果一套能多贷个百来万,很多人也买得起了。目前核验价放松的小区还不算多,大部分都没上调多少,有的品质社区也只上调三五个点。五大新城调的很少,大部分都没上调。这一消息,最近很多上海本地媒体和中介已经证实了。

  只是我没想到上海这么快就会放松这个核验价了。后面市场走向如何,核验价是否继续放松这一点非常关键,不过我觉得放松的空间还是有限。

  另一方面是10月份之后,银行贷款明显放松了,放款周期从半年降到1个月内,卖了房很快能拿到钱去买房,那整个二手房的流动性自然就提高了。但10月贷款放松其实全国都是这样,可深圳还是趴着不动没感觉到回暖,所以说上海能回暖,更主要是第一个原因,核验价放松了!

  土地2021年的土地供应,意味着2022年的新房供应。虽然上海是以二手房成交为主,但如果新房供给增多的话,也会分流二手房市场的需求,从而带动二手房市场下滑。

  回顾过去十年来看,2021年上海的土地供给量是最高的,其中跟住宅有关的土地达到1200万平米,比2020年多了270万平米。图:2011-2021年上海市涉宅用地供应、成交总建面及土地出让金走势数

  这是什么概念呢,我根据土地出让计算出,2022年上海的新房供给量可以达到1000万平米左右,刚好能够供需平衡。从区域来看,宝山、奉贤、青浦等远郊区域为未来供应重点区域。

  从板块来看,五大新城为未来重点供应板块,其中临港新城潜在供应量约3.7万套,占总供应量的28%。临港供给量这么大的话,估计后面房价下跌不可避免了。

  目前上海的新房是比较少,截至2021年12月末,上海新房存量已经降到458万方,四年来最低点。去化周期仅为6个月,可以说是一线最低了。二手房的库存量也只有1.2万多套,不到一个月。

  如果仅仅按目前的库存量来看2022年市场的话,确实是很不足。但库存量偏低,并不意味着2022年市场供不应求价格会涨。

  否则你无法解释去年三季度二手房库存量也只有1万多套,但市场却开始调整了。同时你也无法解释2017年上海新房供给量不足4万套,但市场开启了调整周期。

  不过也正是因为库存少,政府没有去库存压力,而且也不敢轻易放松调控。所以光看当下的库存不足以判断后市,还是要看政策和后市的供需。市场预判和购房建议看了前面四个基本情况后,我对上海2022年的楼市有个大概的判断。

  从楼市的周期看,上海的楼市跟深圳广州一样,牛两年再熊三到四年再牛两年。从基本面看,而这两年以来,上海在落户政策上有所放松,这会给上海注入一部分楼市购买力,尤其是500W以下的刚需房。

  加上上海的产业转型和突破非常可期,所以上海楼市的未来还是很看好的。但是短期来说,上海涨多了也需要调整一下才健康,去年下半年仅仅半年的调整期显然是不够的。接下来,我对2022上海楼市,做个预判。

  1、新房成交量会很大,但估计郊区需要以价换量。今年上海新房供给会比较充足,二手房购买成本高,新房有限价,需求会转向新房,所以我预计今年新房成交量还是会比较大,香港东风心经报大全,可能比2021年还多。但2022年的上海新房,也是分化的,市区好卖,郊区不好卖,下半年很可能还要降价,以价换量。

  比如临港,今年明年的供给量会特别多,不管是新房还是二手房降价都不可避免。虽说我中长期还挺看好临港的发展,但未来两年下降是无疑的。

  2、今年二手房的成交量,肯定比不上2021年。现在很多人觉得上海年底成交量反弹了,价格在止跌企稳,可能今年行情也会很好。其实前面几年也都是在四季度成交量反弹,但并不意味着第二年牛市就来了。

  我觉得上半年三四五月是会有小阳春,成交还会继续回暖,但下半年,最迟四季度就能看到市场再次进入调整。理由有几个:

  ▏二是核验价放松的毕竟还是少数,只要是大多数没有放松,这一点最关键,二手房的首付就还是很高,上海去年27万套二手房400万以下的房子占比8成,这些都是没钱的刚需,受政策影响最大。

  我想核验价今年不可能全部放松,特别是郊区,你二手房放松了,那新房去库存压力又很大,肯定是要压二手房保新房,新房贡献毕竟还是比二手房大很多吧,卖地,拉动投资,都靠新房呢。更大可能性是,按照每年放松一点的趋势。

  四是新房供给量上来了,虽然目前二手房库存量很少,但不要紧,需求可以转向新房市场。▏五是拆迁户少了!上海2020年开始的棚改,到2022年基本结束,前面两年分别有3.5万套、3.4万户,2022年只有2.2万户了,2023年基本就没了。

  今年市场还有一些拆迁户支撑,主要是黄浦、杨浦、虹口区,这几个区的拆迁户拿了钱喜欢就近买房,所以老破小还有市场。

  3、二手房价格分化三四千万以上好地段的豪宅基本不受什么影响,有钱人不差钱,继续抗跌。还有之前跌的比较多的好学q房,在核验价放松后,价格下跌空间反而有限了。

  比如典型的梅园新村,核验价从5万涨到了七八万,去年下半年跌了20%,现在市场价在11万左右,虽然还是要打7折,但一套面积小的就三四十个平方,总价三四百多万,能买的起学q房的大多也不是首套,多出几十万还是没多大问题的。

  但刚需和置换改善群体买的户型,80-120平米的,说实话核验价上升三五个点,只算杯水车薪,跟市场价还差的远。现在核验价打7折,首付就增加了不少,总价高还是买不起。

  最后是对2022年的上海购房建议,我觉得尽量买新房,二手房要看价格,合适才买,没怎么跌的话可以继续观望。

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